Come rinegoziare il mutuo: 3 strategie vincenti

Passaparola!

Oggi parliamo un pò dei mutui, ed in particolare alcune piccole strategie che ci consentono di rinegoziare il mutuo a nostro favore, per cercare di ridurre al minimo le spese e gli interessi da versare alla banca.

Sicuramente tu, un tuo familiare, un tuo amico è impegnato nel pagamento di un mutuo o di qualche altra forma di finanziamento personale. Ma ti sei mai chiesto se “Il mio tasso è veramente un buon tasso?”, “Sto pagando la giusta rata del mutuo in riferimento al mercato?”, “Quanto potrei risparmiare estinguere parzialmente o rinegoziare il mutuo?”

Con questo articolo cercherò di darti alcune risposte per queste domande ed anche alcune piccole strategie che ti consentano di avere un’ottima leva per rinegoziare il mutuo.

Ma facciamo prima un passo indietro, sappiamo bene cosa significa avere un mutuo? Un debito con un istituto?

Il mutuo e l’ammortamento alla francese

Un mutuo è un prestito di soldi, un finanziamento da parte della banca o dell’istituto di credito a cui ci stiamo rivolgendo che non fa altro che prestarci il denaro di cui abbiamo bisogno, che sarà subito disponibile, a patto che lo restituiamo in 10, 15, 30 anni con una maggiorazione economica chiamata tasso di interesse, che può variare anche di molto nel corso degli anni.

Ovviamente più alto è il tasso di interesse applicato, e più alta sarà la somma da restituire a rate alla banca. Ad esempio, per un mutuo da 100.000€, al tasso di interesse fisso del 2% con una durata di 10 anni, al termine del finanziamento avremo restituito ben 110.000€ all’istituto di credito, 100.000 come restituzione del prestito ed altri 10.000€ come interessi maturati per il servizio fornito.

Ai mutui viene infatti applicato un tasso di interesse che può essere:

  • Fisso – cioè non varia nel tempo anche se la situazione economica nazionale o mondiale subisce delle variazioni, anche importanti;
  • Variabile – che segue gli andamenti dell’economia e quindi potrebbe avere dei periodi molto favorevoli, alternati ad altri molto meno favorevoli;
  • Ibrido – con caratteristiche che variano da banca a banca ma che solitamente hanno una componente variabile associata ad un minimo (o un massimo) fisso.

Il cliente è libero di scegliere quale sia il tasso più adatto alle proprie esigenze, ma qualsiasi tasso venga scelto molto probabilmente la banca applicherà la metodologia dell’ammortamento alla francese per la restituzione del credito.

In questo articolo parleremo solamente del tasso di interesse fisso, tralasciando il variabile che non avrebbe senso di considerare per lo scopo che vogliamo raggiungere.

L’ammortamento alla francese prevede che, ad ogni rata del nostro mutuo, venga applicata una quota di interesse decrescente nel tempo. Al contrario, la quota capitale (i soldi che ci sono stati effettivamente prestati), avrà una quota crescente al passare del tempo.

Ma facciamo un rapido esempio per chiarire le idee. Ipotizziameo di avere una prima rata mensile di 450€, di cui 400€ rappresentano la quota capitale e 50€ la quota interesse. Al secondo mese, applicando l’ammortamento alla francese, la nostra rata sarà sempre di 450€, ma con 402€ di quota capitale e 48€ di quota interessi e cosi via. Qui sotto una semplice (e non esaustiva) tabella che chiarisce il concetto.

Rata mensile (€)Quota capitale (€)Quota interessi (€)
45040050
45040248
45040446
45040644
45040842
45041040
45041238
45041436

Ovviamente questo è solo una semplificazione, in realtà le variazioni mensili tendono ad essere molto più contenute e meno proporzionali.

Sicuramente la tua banca avrà applicato l’ammortamento alla francese per la restituzione degli interessi, quindi riprendi in mano il contratto che hai stipulato e vedrai che saranno presente delle tabelle nella quale vengono indicate, mensilmente le quote capitali e le quote interessi applicate al tuo mutuo, simili a quelle che vedi qui di seguito:

Piano ammortamento alla francese
Esempio di piano di ammortamento alla francese

Ma questo evidenzia quindi come, nei mesi iniziali di sottoscrizione del nostro mutuo, andiamo a pagare la quota più alta di interessi, e cioè tutti quei soldi “in più” che non ci portano valore aggiunto.

Infatti l’ottimale sarebbe avere una rata che ci consenta di rimborsare solamente la quota capitale, e cioè il prestito che ci è stato fornito, senza disperdere ulteriori risorse nella restituzione delle quote di interesse. Ma questo è il tipico Tasso 0, che non verrà mai applicato dalle banche.

Ed è qui che nasce quindi l’esigenza di cercare di limitare, quanto più possibile, la dispersione del nostro denaro nel pagamento degli interessi. Ed in particolare, sarebbe opportuno cercare di abbassare la quota interessi il più possibile nei primi anni di mutuo, quando questo valore è al punto massimo di tutto il nostro piano di restituzione del prestito.

Ma quindi, come possiamo fare, concretamente, per cercare di minimizzare questo tasso con una buona probabilità di successo? Le banche certamente non hanno alcun interesse nel diminuirti il tasso, infatti è proprio qui che c’è il loro maggiore guadagno.

Strategie per rinegoziare il mutuo

Ma possiamo considerare tre strategie distinte per cercare di raggiungere il nostro obiettivo di diminuire il tasso di interesse passivo e quindi rinegoziare il mutuo:

  • Diminuzione dei tassi dei mutui (rispetto alla stipula)
  • Estinzione parziale del mutuo
  • Comparazione con altre banche

Diminuzione dei tassi dei mutui (rispetto alla stipula)

Solamente 6-7 anni fa i tassi di interesse fissi medi sui mutui si aggiravano tra il 5%-6%, rendendo la sottoscrizione di un mutuo appannaggio di pochi e con condizioni che risultavano essere simili allo strozzinaggio.

Ad oggi i tassi sono invece calati sensibilmente, attestandosi ad una media del 1,8%-1,9% (dati aggiornati al primo trimestre 2019), rendendo i mutui molto più appetibili e sostenibili per il cittadino medio.

Ma proprio questa variazione è l’asso della manica che possiamo giocarci per cercare di raggiungere il nostro obiettivo, e cioè rinegoziare il mutuo ed ottenere una diminuzione dei tassi di interessi passivi che stiamo versando.

Se anche tu hai un mutuo con un tasso di interesse fisso esorbitante (di molto superiore al 2%) allora dovresti prendere in considerazione di contattare immediatamente la tua banca e richiedere un appuntamento per rinegoziare il mutuo.

Infatti, alle attuali condizioni di mercato, nessuna banca potrà negarti di rinegoziare il mutuo ad un tasso di interesse decisamente più basso rispetto a quello che hai già contrattualizzato.

Questo caso e sicuramente il più favorevole per ottenere al 99,9% l’obiettivo di rinegoziare il mutuo, ma nell’eventualità in cui tu voglia essere sicuro al 100% di raggiungere l’obiettivo, allora potresti considerare l’adozione anche di quest’altra strategia.

Comparazione con altre banche

Si sa, la concorrenza è amica del consumatore. Ed anche nel settore bancario questo fattore è più sensibile che mai.

Nessuna banca (e ripeto nessuna) vorrebbe che un suo debitore spostasse i propri debiti ad un’altra banca, semplicemente perché non avrebbe più un guadagno mensile fisso (soprattutto se tendi a pagare puntualmente ogni rata del mutuo).

Infatti, come accennato in precedenza, il guadagno principale della banca sul tuo mutuo sta nella voce “interessi passivi” che leggi nell’estratto conto, e cioè tutti quei soldi che stai letteralmente “regalando” all’istituto di credito come ringraziamento del prestito che ti è stato offerto.

La strategia quindi è quella di armarsi di un pc o uno smartphone, di una connessione ad internet ed un pò di pazienza per effettuare delle ricerche per avere una comparazione online dei mutui.

Utilizzando la parola chiave “comparazione online mutui” su Google verrete bombardati di servizi che ci consentono di simulare i tassi di interesse applicati al nostro mutuo, ma vi segnalo di seguito alcuni servizi affidabili:

  • mutuionline.it
  • mutui.it

Tramite questi servizi potrete simulare quale possa essere il tasso di interesse aggiornato alle attuali condizioni economiche e la nuova rata che andreste a pagare in caso di surroga dalla vostra banca.

Ovviamente il maggior risparmio lo avrà chi ha un tasso di interesse molto alto, che quindi dovrà armarsi della copia delle condizioni contrattuali che vengono offerte dalle altre banche e presentarsi dal proprio referente bancario per rinegoziare il mutuo.

Vi assicuro che nessuna banca rischierà di perdersi un Cliente, e quindi una fonte di entrata fissa mensile, solo per una riduzione del tasso di interesse applicato. Lo sanno bene anche loro che i tassi attuali sono molto favorevoli per il debitore, quindi non esitare e pretendi ciò che ti spetta!

Estinzione parziale del mutuo

L’ultima strategia riguarda la possibilità di estinguere parzialmente il proprio mutuo, o più precisamente far credere alla banca di volerlo fare.

Si tratta in qualche modo di un “bluff” che andremo a presentare alla nostra banca, dichiarando di voler estinguere parzialmente il mutuo con alcuni risparmi messi da parte.

O meglio, la proposta che faremo è la seguente:

La rata che sto pagando attualmente per il mutuo ritengo sia troppo alta, per questo vorrei proporle di rinegoziare il mutuo ad un tasso più basso dell’attuale. Ho anche circa 10.000€ (il valore cambierà in base alle tue esigenze) di risparmi che potrei sfruttare per raggiungere questo obiettivo, ma preferire utilizzarli per fare alcuni investimenti che ho già individuato

Di fronte a questa situazione, la tua banca potrà assumere diverse strategie, in base anche al rapporto personale che si ha con i referenti.

Generalmente però gli addetti tenderanno a rifiutare inizialmente la proposta, rimandandovi ad un appuntamento successivo perché dovranno confrontarsi con “il superiore”.

In realtà quello che faranno non sarà altro che simulare l’ammontare dei tassi di interesse passivi rimanenti nel nuovo scenario dell’estinzione parziale del mutuo per verificare se, per la banca, è più conveniente concederti di rinegoziare il mutuo oppure di estinguerlo parzialmente.

Proprio alla luce di questi fatti, dovrei munirti preventivamente di tutti i dati a tuo favore, per cercare di indirizzare la trattativa sul rinegoziare il mutuo. Infatti la nostra strategia molto probabilmente si basa su un bluff, noi non abbiamo realmente a disposizione la cifra che stiamo presentando.

Come capire quanto rinegoziare il mutuo?

Ma come fare? Come capire quale cifra posso presentare come estinzione parziale per ottenere invece una rinegoziazione del mutuo?

Per rispondere a queste domande dobbiamo tornare nuovamente alla ricerca su Google, ed in particolare all’utilizzo di questo servizio (puoi usarne anche altri, è sufficiente cercare la parola chiave “calcolo rata mutuo”):

Semplicemente questo servizio ci consente di calcolare la rata del mutuo inserendo alcuni valori chiave come:

  • Importo del mutuo (residuo nel nostro caso)
  • Tasso di interesse (reale o desiderato)
  • Anni rimanenti

Nel primo campo andremo ad inserire il totale di debito rimanente con la nostra banca alla data odierna (lo puoi trovare sull’ultimo estratto conto), nel secondo il tasso di interesse applicato (prova inizialmente con l’originale) ed infine gli anni rimanenti.

Se inserisci tutti i dati reali sulla base della tua situazione, vedrai che come risultato otterrai una rata del mutuo mensile identica (o simile in base agli arrotondamenti) a quella che stai pagando.

Nel nostro esempio abbiamo inserito i seguenti dati:

  • Importo del mutuo: 100.000€
  • Tasso di interesse: 2%
  • Anni rimanenti: 15

Abbiamo inoltre un altro valore, che è quello più importante, che si trova in basso a destra e si riferisce all’ammontare del tasso di interesse passivo. Quelli sono i soldi che stiamo regalando alla banca, che non ci danno valore aggiunto e che vogliamo a tutti i costi diminuire.

calcolo rata mutuo

In questo caso è di circa 15.831€.

Se selezioni anche il campo “Visualizza il piano di ammortamento” vedrai che i risultati si arricchiranno anche della tabella dell’ammortamento alla francese di cui abbiamo parlato in precedenza.

Ora però facciamo l’esercizio opposto, e cioè andiamo a calcolare di quanto vogliamo ridurre il nostro tasso di interesse. Ipotizziamo di volerlo abbassare fino ad arrivare all’1,9%.

Modificando questa variabile e eseguendo nuovamente i calcoli, il servizio ci restituirà nuovamente la rata mensile aggiornata ma, soprattutto, il totale degli interessi.

calcolo rata mutuo - alternativa

Vediamo già che in questo caso, siamo scesi a 15.004€. Riteniamoci soddisfatti per ora.

Decidiamo quindi che il nostro tasso di interesse obiettivo per rinegoziare il mutuo è di 1,9% (stiamo parlando sempre di tasso fisso).

A quanto ammonta il mio bluff?

A questo punto, calcoliamo di quanto dovremo “bluffare” (ma anche no se avete a disposizione del denaro) per cercare di ottenere con una buona probabilità di successo di rinegoziare il mutuo al tasso di interesse dell’1,9% che abbiamo individuato.

Farlo è semplice, basta modifica nuovamente i valori “Importo del mutuo” andando ad inserire questa volta il totale del debito sottratto una certa quantità di denaro, che ipotizziamo possa essere di 10.000€ per semplicità. Avremo quindi:

  • Importo del mutuo: 100.000-10.000 = 90.000€
  • Tasso di interesse: 2% (inseriamo il valore che stiamo pagando attualmente)
  • Anni rimanenti: 15
calcolo rata mutuo - alternativa 2

Avviando la procedura verifichiamo che, in questo caso, il totale degli interessi si aggira intorno ai 14.248€.

Questo significa che, per la banca, nel caso in cui tu faccia un’estinzione parziale del mutuo, riceverà come “guadagno” totale derivante dai tassi di interesse 14.248€.

Nel caso in cui, invece, accetti la tua proposta di rinegoziare il mutuo all’1,9%, il suo guadagno totale sarà di 15.004€.

Tu cosa sceglieresti?

Chiaramente c’è da considerare anche un altro fattore importante per le banche, e cioè il rientro dei capitali. Infatti nel caso dell’estinzione parziale del mutuo stai consegnando alla banca ben 10.000€ che potrebbero farla propendere a scegliere questa opzione, seppure il guadagno totale sul mutuo vada a diminuire.

Devi quindi calcolare bene il tasso che stai richiedendo ed il valore che affermi di voler rimborsare, tenendo in considerazione la regola generale che più la forbice è grande tra i valori di rimborso totale degli interessi nei due casi e più probabilità si ha che la banca accetti di rinegoziare il mutuo.

Sei pronto per rinegoziare il mutuo?

Ovviamente tutte queste strategie non danno la certezza di raggiungere l’obiettivo desiderato, ma sicuramente ci danno una mano in più nel cercare di far valere le nostre ragioni nei confronti della banca.

Il consiglio, infine, è quello di utilizzare una combinazione delle tre strategie proposte al fine di massimizzare quanto più possibile le probabilità di successo per rinegoziare il mutuo.

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